在郾城法院行政诉讼案件受案类型中，房屋行政登记诉讼案件所占比重仅次于土地行政诉讼案件，位居第二。2006年元月至2009年9月间，郾城法院共受理房屋行政登记诉讼案件26件，有9件被撤销，5件维持，5件撤诉，7件驳回起诉，房屋登记管理部门败诉率达到35%，是败诉率较高的行政机关之一。作为与人民群众生产、生活息息相关的房屋，房屋登记管理部门登记行为正确与否直接影响着家庭与社会的安定团结。因此，对该类案件的审慎审理已经成为当前法院行政审判工作的重中之重。鉴于此，笔者对郾城法院2006年元月至2009年9月近四年的房屋行政登记诉讼案件进行了调研和分析。

    一、基本情况

    1.房屋行政登记诉讼案件数量持续稳定。

从各年度受理的房屋行政登记诉讼案件数量变化趋势来看，房屋行政登记诉讼案件占全部行政诉讼案件收案比例数量趋势平稳，基本每年都占到15%左右（详见表一）。

表一：房屋行政登记诉讼案件占全部行政诉讼案件收案比例情况

年    度 行政诉讼案件

收案数（件） 房屋登记案件  收案数（件） 占总数%

2006年 51 7 14

2007年 45 8 18

2008年 40 6 15

2009年

（1-9月） 39 5 13

    2.房屋行政登记诉讼案件被判决维持的比例较低。

通过表二可以看出，近年来房屋登记行政诉讼案件审理结果中，房屋登记行政诉讼案件被人民法院判决维持的比例仅占五分之一。原因主要有两方面：一是受近年来行政诉讼撤诉率上升等相关因素的影响；二是部分地区房屋登记行政主管部门及其工作人员业务水平和业务素质没有随着形势的变化进行相应提高，以致于在日常行政管理及房屋行政登记案件处理中没有做到依法行政。

表二：房屋行政登记诉讼案件结案方式情况

年    度 判决维持 判决撤销 驳回起诉 撤诉

2006年 2 3 1 1

2007年 2 2 3 1

2008年 0 2 3 1

2009年      （1-9月） 1 2 0 2

合 计 5 9 7 5

    3.房屋行政登记诉讼案件判决撤销的比例偏高。

通过表二可以看出，在人民法院审理的房屋行政登记诉讼案件中，被撤销的案件比例占到三分之一强。一方面是由于随着物权法的颁布实施，公民的房屋财产权意识日益增强，房屋登记行政管理与老百姓的日常生活联系越来越密切，老百姓在对其要求也越来越高等因素所导致，另一方面也在一定程度上说明房屋登记行政管理实践中的依法行政仍面临较为严峻的形势。即使是以原告申请撤诉而审结的案件，也大多是原、被告之间就被诉具体行政行为达成了和解，即被告改变了其具体行政行为，其合法性也得到了人民法院的认可。如果原告不申请撤诉，也很可能被判决撤销。因此，撤诉比例提高并不能必然地说明房屋行政登记诉讼案件处理质量方面的上升，房屋登记行政主管部门仍需要提高依法行政水平，加强服务意识，提高办案质量。

    二、败诉原因分析

     (一）忽视实体审查

核发房屋权属证书，实质上是房屋登记管理部门对房屋所有权及相关权利的确认，是行政确认行为，对实体的审查，是核发房屋权证的应有内容。

    1.没有合法的土地使用权证明文件。土地使用权和房屋所有权二者的权利主体必须是一致的，不能分割，否则，房屋就会成为空中楼阁。在进行这方面审查时，必须坚持房屋的所有权应当和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则，执法人员对这一重要实体原则往往视而不见，未尽审核职责，基于不真实或无效的证据、虚假陈述而作出房屋登记，使得申请人与土地使用权人相脱离，致房屋所有权证及他项权证被撤销。

    2.代理关系不明。代理关系是实体问题。房屋所有权人与自称的受托人是否有代理关系必须依据民法通则严格审查。有一案例中李某持其母亲的房屋所有权证到房管部门称受母亲所托办理房屋他项权证用于抵押贷款，并提供了其母亲名下的房屋所有权证和身份证，李死亡后，银行找到母亲归还贷款，至此，母亲才得知房屋已抵押贷款一事，遂诉至法院要求撤销他项权证。一般地讲，李和其母亲的代理关系形式上还是具备的。但执法人员未对这一自称的代理关系进行核实（可以对母亲进行询问，委托是否自愿和真实并作出记录），致代理缺乏代理的实质要件。由于在这一案例中母亲的反悔也是可能存在的，因而，对他项权证是维持还是撤销，发生了道义和法治的严重冲突。这种委托既缺乏代理的实质要件又缺乏代理的形式要件，败诉是必然的。

    3.房屋权属是否有争议不明。这类问题主要发生在初始登记或原始登记，而房屋登记部门认为对此类问题无法审查也不是必须审查。通过与房屋登记管理部门的接触，我们了解到房屋登记管理部门认为核发房屋权证，没有实体审查义务，只是形式审查，只要形式合法即符合法律、法规、规章所设定的要件，就可以颁证。这种观点在实践中是非常有害的，是不可取的。首先，没有理论上的支持。实体和形式实际上是形式和内容的关系，形式和内容相互制约。我国实行房屋所有权、房屋他项权利登记制度，是社会管理的重要组成部分，缺乏形式和内容的高度统一，必然导致登记制度的混乱。其次，缺乏法律依据。现有的法律、法规、规章均规定了实体审查的内容，比如，《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定，“凡权属清楚、产权来源资料齐全的......核准登记，并颁发房屋权属证书”，这是一个标准的实体法规定。对形式审查的规定多一点，但不能就此认为不需要进行实体审查，相反，严格的形式审查就是为了防止实体出现差错。第三，与实际情况不符。社会实际生活中，房屋权属证书以及由此引发的各种民事、行政流转关系千变万化、千差万别，形式上的合法性有时掩盖了实体上的不合法。当然，房屋登记管理部门的这种观念，也有它的无可奈何之处。目前，房屋登记管理部门调查权限范围不明确并且受到了严格的限制，加之群众法律意识淡薄和行使权利的消极性，以及其他职能部门配合程度差，致使房屋登记管理部门对实体审查困难重重，但其也应发挥应有的主观能动性，用尽用足现有的权利，尽量避免错误颁证现象的发生。

4.房屋所有权的行使是否受到限制不明。房屋是否抵押贷款、售卖，房屋是否为司法机关或有权的行政机关查封或确认为违法建筑等等。26起案件中有1起就是被人民法院查封后办理产权转移登记的。

    (二)违反法定程序

    在审理的案件中，程序瑕疵无处不在，尤其表现在以下几个方面：

    1.申请在后。房屋登记,是依申请而为的具体行政行为，办证在前，申请在后,显然缺乏颁证的启动程序。

    2.未进行初始登记。未进行初始登记的房屋不能上市交易，但却直接进行了转移登记。

    3.未共同申请。房屋共有人必须共同申请，多数房屋登记无共有人共同申请或在权利人栏内未注明有共有人。

    4.未进行资格一致性审查。也就是说申请人和其他权属证明文件比如土地使用权证、建设工程规划许可证等确认的权利主体应当一致，申请人及相关人员和其身份证明文件应当一致等等。

    5.领取权属证书不规范。办理房屋他项权属证书后房屋所有权证书不返还给房屋所有权人；申请人和领证人不一致，都容易导致房屋登记证书的流失，滋生不良后果。在委托代理的情况下，应当在办理房屋他项权属证书后将房屋所有权证书返还给房屋所有权人，这样还可以帮助房屋登记管理部门监督抵押行为是否为房屋所有权人自主、自愿。

    (三)综合运用法律能力不足

房地产法律关系富含民事、行政法律关系。在房屋登记管理中，掌握和运用部门法律法规只是必备的业务素质之一。其他方面的法律法规也应当加以掌握和运用，比如房屋流转涉及合同法，抵押关系涉及担保法，代理关系涉及民法，用地的合法性涉及土地管理法，等等，不一而足。这就要求房屋管理执法人员以部门法为本位，综合适用核准登记所涉及的法律法规，做到事实清楚，证据确凿。

    三、对策建议

    1.增强依法行政意识。

自行政许可法颁布以来，从中央到地方，各级人民政府和行政执法机关都突出强调依法行政。房屋是人民群众生产、生活的基本要素之一，房屋登记管理涉及千家万户，依法行政显得尤其重要。登记管理部门的负责人要严把颁证质量关，从个案造成的损失和不良影响中吸取深刻教训，从而使自己并带动

执法人员增强依法行政意识，树立依法行政理念。

    2.进行业务培训。

光有依法行政意识还不够，还必须熟悉和掌握法律知识，才能把依法行政落到实处。要学习各类法律法规，重点学习核证所必须的重要法律法规。要以案说法，把自行发现的违法登记和诉讼发现的违法登记作为教材，加以剖析，从中发现错在什么地方和为什么错，加强针对性和说服力；并从承担的法律后果上，说明违法颁证的危害性，警示执法人员严格依法办事。

    3.建立职能部门之间的协调机制。

核发房屋权属证书所涉及的土地管理部门、规划部门、建设部门等要依法协助登记管理部门调取资料和获取信息，加强沟通和交流。当然这不是房屋登记管理部门本身的事，但其可以通过建议政府设立这样一个经常性的工作机制。

    4.提高登记管理的科技含量。

在涉诉案件中，有的是房屋被法院查封后进行转移登记的，有的是足额担保后再行办理抵押登记的，这些个案，虽有主观原因，但与房屋登记管理部门不能全面和及时了解房屋登记的基本情况有重大关系，而解决这一问题，运用科技手段是一种必然选择，要进行计算机管理，进行公示电子化，等等。相信，随着房屋登记管理执法水平的提高和管理科技含量的提高，涉诉登记会越来越少。