[要点提示]

    一般情况下，房产转移登记时原产权人应当与权利受让人就权属是否转移达成合意。那么，如果权属转移双方是夫妻关系，是否也需要就此达成合意呢？答案是肯定的，夫妻之间房产转移登记时，也应达成权属转移的合意。

[案例索引]

    一审: 河南省漯河市郾城区人民法院行政判决书（2011）郾行初字第5号（2011年4月21日）。

[案情]

    原告：常某。

    被告：漯河市住房保障和房屋管理局。

    第三人：王某。

    1986年11月 20日，原告常某与第三人王某登记结婚。原告常某在漯河市源汇区滨河路拥有住房一套。1996年原告常某在该房上面加盖一间并申请办理房屋所有权证，被告市房管局于1996年8月2日为其颁发漯字第10706号房屋所有权证，确认原告常某为该套房屋的所有权人。1996年12月28日，原告常某因故意伤害罪经河南省高级人民法院判处无期徒刑且附加剥夺政治权利终身，被送至河南省第三监狱服刑。2000年4月28日，第三人王某持其与原告常某的结婚证、双方身份证及委托书等材料到被告市房管局申请将上述房产转移登记到第三人王某名下。2000年6月1日，被告市房管局为第三人王某颁发了漯房权证源汇区字第0000008609号房屋所有权证，确认第三人王某为该套房屋的所有权人，并注销漯字第10706号房屋所有权证。2004年6月，第三人王某诉至漯河市源汇区人民法院要求与原告常某离婚，该院判决准予双方离婚。2010年9月19日原告常某刑满释放后经查询档案发现其房产所有权发生转移，遂于2010年11月23日诉至本院，要求撤销被告市房管局为第三人王某颁发的漯房权证源汇区字第0000008609号房屋所有权证。

[审判]

    漯河市郾城区人民法院审理后认为，被告市房管局作为房地产行政主管部门，对本辖区的房屋产权具有进行登记、发证的法定职责。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。……”第十二条规定：“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。”第十三条规定：“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”由此可见，权利人可以书面委托代理人申请房屋权属登记。本案中，被告市房管局提交的“委托书”，该项证据从形式要件上符合上述法律规定，但是根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条关于 “因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”的规定，房屋权属转移登记的前提是当事人双方对权属发生转移已经达成合意。本案被告市房管局提交的证据中只有原告常某与第三人王某的身份证、结婚证、原房权证、房地产估价报告及委托书等材料，而没有原告常某与第三人王某就房产过户一事已达成合意的相关材料。关于本案委托书，其“委托原因”一栏虽注明“代办房产证”，但它仅仅是权利人委托代理人具体办理房屋权属登记事项的证明，不能作为原告常某同意将诉争房产过户到第三人王某名下的证据。

    在质证过程中原告常某认为被告提交的第二组证据中房地产过户申请审批表 “需要说明的情况”一栏中关于“同意调整，常某”字样不是原告常某书写，因2000年原告常某尚在河南省第三监狱服刑，不可能到办证现场，且被告市房管局认可办证时原告常某未到场，签字是委托人代写的。故对原告常某的该主张本院予以支持。另外本案第三人王某认可在原告常某服刑期间，未经原告常某同意，她私自托人办理了过户手续。因此，被告市房管局为第三人王某颁发房屋所有权证事实不清、证据不足，对被告辩称其颁证行为合法应予以维持的主张，不予采纳。对原告常某要求撤销该证的诉讼请求，予以支持。据此依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，判决撤销被告漯河市住房保障和房屋管理局为第三人王某颁发的漯房权证源汇区字第0000008609号房屋所有权证。

    一审判决后，各方当事人均未上诉。

[评析]

    本案争议焦点：夫妻关系存续期间，一方将房产转移登记到另一方名下时，房产行政主管部门需要审查哪些材料，才能办理过户手续？

    目前，行政执法标准与司法审查标准之间存在较大的差异。对于行政机关房产登记应采取形式审查还是实质审查，以及因受欺骗登记错误的责任由谁承担，在认识上存在较大的分歧。在审判实践中发现此类案件中当事人造假的花样和本事层出不穷、防不胜防。行政机关普遍认为在现行条件下只能是形式审查，最多也只能对房产的权属进行实质审查，而不可能做到全面的实质审查。现行法律法规也没有明确规定房产登记管理机关必须对登记申请材料进行实质性全面审查。所以，只要申请人材料齐全，形式上没有瑕疵，经过形式审查即可办理权属登  记。

    笔者认为，房屋权属登记不是行政许可，而是对权利人物权的客观认定，应淡化强制登记观念，强化服务功能，这样才更符合我国房地产市场发展的实际。法院在审理各类房产登记案件时，不要去纠缠是实质审查，还是形式审查，而应按照法律、法规对各类房产登记行为审查的法律要件的规定，根据登记机构的职权范围，进行全面审查。房产登记机关在收到申请后，必须对权利变更的前提条件是否完备进行审查，即要审查关于设立、变更、废止房产物权所必须具备的相关材料，其中最重要的就是相关当事人对该房产权利变更的合意；审查还应包括对人的审查，确定作出权利处分的人是否是有权处分的人；为保护善意第三人的利益，法律要求申请人提供的材料必须是可以公开的且有证明力的。当然，房产登记机关并不拥有对房产变动合意效力的审查判断权，也无权改变当事人以自己的意愿建立的民事法律关系，房产登记机关的审查也只能是在其职权范围内的有限审查。因此，司法实践中也不宜对房产登记行为的合法性审查标准过于严厉。

《城市房屋权属登记管理办法》第十七条明确规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”由此可见，房屋权属转移登记的前提是当事人双方对权属发生转移已经达成合意。本案中，虽然第三人王某提交有书面委托书，在“委托原因”一栏注明“代办房产证”，但它仅仅是权利人委托代理人具体办理房屋权属登记事项的证明，不能作为原告常某同意将诉争房产过户到第三人王某名下的证据。被告市房管局在办证时未注意审查原告常某与第三人王某是否就房产过户一事已达成合意的相关材料。并且当时原告常某正在服刑期间不可能到办证现场，被告市房管局对权利人的审查也未尽到审慎义务。因此，本案应对被告市房管局的具体行政行为作出撤销判决。

    综上，笔者认为，夫妻关系存续期间，一方将房产转移登记到另一方名下时，房产行政主管部门应作全面审查，不能被权利人与受让人之间特殊的夫妻关系所迷惑而放松警惕，理所当然地认为登记在夫妻任何一方无所谓，而忽视了房产转移登记最重要的前提是当事人双方对权属发生转移已经达成合意。