[要点提示]

物权法第106条确定的不动产善意取得制度，对房产登记行政案件的司法审查提出了新要求，对行政诉讼法有关规定理解也发生了扭转。行政行为因为善意取得制度的贯彻，而出现无权处分人处分房产，善意受让人获得房产登记不再被撤销的结果。虽然理论界对善意取得是否适于不动产存有争议，但物权法基于保护交易安全、促进物权效益的考量对此已经作出明确规定，行政审判实践亦应为其健康运行和不断完善砥砺鼎持。

[案例索引]

一审: 河南省漯河市郾城区人民法院行政判决书（2010）郾行初字第01号（2010年3月15日）。

二审: 河南省漯河市中级人民法院行政判决书（2010）漯行终字第34号（2010年6月17日）。

[案情]

原告：娄原令。

原告：孙桂芹。

    被告：漯河市住房保障和房屋管理局。

    第三人：漯河市铁东开发区翟庄农村信用合作社。

2006年4月，第三人漯河市铁东开发区翟庄农村信用合作社（以下简称翟庄信用社）向原告娄原令追要借款时，娄原令将其房屋所有权证号为0101043947号房产抵偿给了翟庄信用社，评估价为64000元。2006年5月，原告及第三人依据该抵偿转让协议向被告申请办理了房产产权证号为0101044920号房屋所有权证，房屋所有权人为翟庄信用社。2007年11月8日，案外人袁辉琴通过拍卖以拍卖价56000元购得该房产，第三人翟庄信用社及袁辉琴依据拍卖成交确认书向被告申请办理了房产产权证号为20070013255号房屋所有权证，房屋所有权人为袁辉琴。2007年11月28日，孙桂芹向漯河市召陵区人民法院提起诉讼，请求判令翟庄信用社和娄原令房产抵债协议无效。2008年7月1日，袁辉琴以房价56000元将该房产回转给翟庄信用社，并以该转让协议为依据向被告申请办理了房产产权证号为2008008682号房屋所有权证，现在房屋所有权人为翟庄信用社。2007年11月28日，孙桂芹向漯河市召陵区人民法院提起诉讼，请求判令翟庄信用社和娄原令房产抵偿协议无效。2008年元月31日，召陵区人民法院（2008）召民二初字第22号民事判决书以房权证号为0101043947号房产系原告夫妻关系存续期间的财产，在未征得共有人同意的情况下，娄原令和翟庄信用社协议以孙桂芹夫妻的共同房屋以物抵偿的行为，违反了法律法规强制性规定，侵犯了孙桂芹的财产权利，故判决娄原令与翟庄信用社签订的以房屋所有权证号为0101043947号的房产抵偿借款协议无效。2008年9月2日，漯河市中级人民法院（2008）漯民一终字第307号民事判决书终审维持了漯河市召陵区人民法院的上述判决。随后，原告娄原令、孙桂芹夫妇以“娄原令将共有财产抵偿给第三人，两级法院均判决抵偿协议无效，娄原令转让给第三人的房权证同时失效”为由诉至本院，请求依法撤销被告为第三人颁发的房权证号为20080008682号房屋所有权证。

 [审判]

漯河市郾城区人民法院经审理认为，原告娄原令与第三人翟庄信用社签订的抵偿转让协议已经被发生法律效力的法律文书所撤销，其双方依据此转让协议而申请办理过户的房屋产权证号为0101044920号房屋所有权证，与办证时事实发生重大变更，办证主要证据不足，应当予以撤销。案外人袁辉琴拍卖取得房屋所有权而后转让给翟庄信用社，均是基于娄原令将房产抵偿给翟庄信用社后发生的连续转让行为，根据相关法律规定，上述转让行为均属无效行为，应予撤销。据此，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，作出（2010）郾行初字第01号行政判决：撤销漯河市住房保障和房屋管理局颁发的漯房权证市字第20080008682号房屋所有权证；诉讼费50元，由被告漯河市住房保障和房屋管理局承担。

第三人翟庄信用社不服一审法院判决，向漯河市中级人民法院提起上诉称：1. 一审判决认定事实不清，被诉具体行政行为同生效的（2008）召民二初字第22号民事判决及（2008）漯民一终字第307号民事判决并无直接关系。2. 漯河市住房保障和房屋管理局为上诉人颁发的20080008682号房屋所有权证合法，应予维持。请求二审法院撤销原判，依法维护上诉人合法权益。

被上诉人娄原令、孙桂芹答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

一审被告漯河市住房保障和房屋管理局口头答辩称：市房管局在办理以上几个房产证时事实清楚，程序合法请求撤销一审判决。

二审经公开审理查明的主要事实同原审一致，但认为：本案诉争房产原属被上诉人娄原令、孙桂芹夫妇所有。2005年5月16日，被上诉人娄原令与翟庄信用社签订房产转让协议，将属于夫妻共有的本案诉争房产抵偿给翟庄信用社。虽然该房产转让协议后被人民法院依法确认无效，但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记已经交付给受让人”的规定，本案诉争房产翟庄信用社取得所有权后，袁辉琴又通过拍卖取得了本案诉争房产物权并办理了20070013255号房屋所有权证，袁辉琴系善意取得。根据20080008682号房屋所有权证系从20070013255号房屋所有权证演变而来的事实，原漯河市房屋管理局为翟庄信用社颁发20080008682号房屋所有权证的行政行为并不无当，依法应予维持。至于被上诉人娄原令擅自处分属于夫妻共有的房产，孙桂芹可依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”的规定另案主张权利。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项之规定，该院于2010年6月17日作出判决：一、撤销郾城区人民法院（2010）郾行初字第01号行政判决；二、维持漯河市住房保障和房屋管理局颁发的漯房权证市字第20080008682号房屋所有权证。一、二审诉讼费各50元均由被上诉人娄原令、孙桂芹负担。

[评析]

2007年10月1日《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第106条规定的动产和不动产善意取得制度，对房产登记行政案件的审理，提出了新课题。首先在审理房产登记行政案件时，能否对受让人取得的房屋所有权是否为善意进行审查认定？其次对受让人善意取得房产的登记行政行为裁判方式如何选择适用？本案即涉及这两大问题。以下将结合本案就不动产善意取得的认定要点和审判实务中如何应对这两大新课题展开论述。

一、不动产善意取得的认定要点

法院应如何认定第三人是否善意取得不动产所有权呢?这就要求法官首先对善意取得的构成要件充分理解与准确把握。物权法第106条明确规定了不动产和动产的善意取得制度。从该条规定可以看出，善意取得的构成包括无权处分、受让人善意、转让合同有偿、完成公示四个要件。四个要件缺一不可，否则不能构成善意取得。

1. 无权处分是指转让人无权对标的物进行处分，转让人无权处分财产的行为是善意取得的前提，物权法规定的善意取得制度使无权处分能够产生物权转移的效果。

2. 受让人善意，是指受让人在受让时不知道或者不应该知道转让人无处分权。不动产善意取得中的善意判断，通常只要受让人信赖了登记，就是善意的。如同一房产连续多次转移登记，最后一个受让人出于对登记行为的信赖，而购买该房产的行为，就构成善意。

3. 转让合同有偿，是指受让人支付了合理对价。合理的价格并不完全等同于市价，而是应当以同等交易场合、同等交易当事人以及以一个合理人的判断标准来进行判断。为了确定受让人是否支付了合理的对价，法院应当考虑买卖中的“减损逾半”规则，当然，还需要法官根据司法经验作出裁量判断。

4. 完成公示，是指转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。不动产善意取得的一个重要要件是完成了登记，这是与不动产物权取得规定一脉相承的。

二、房产登记行政案件能否对受让人取得的房屋所有权是否为善意进行审查认定

在房产登记行政案件审理中，能否适用善意取得制度处理房产登记行政案件，在审判实务中存在不同认识。笔者认为，善意取得制度应适用于行政案件的审理，行政审判同样担负着维护交易安全、保护善意第三人合法权益的职责。

人民法院审理行政案件是对被诉行政行为的合法性进行全面审查，包括被诉行政行为的行政主体是否适格、认定事实是否清楚、证据是否充分、适用法律是否正确、行政程序是否合法、是否超越职权或者滥用职权。房屋权属登记是行政机关依当事人的申请而作出的行政行为，一旦登记行为作出即发生房屋权属生效的法律后果。同样，房产登记行为一旦被撤销就直接影响善意取得的效力。买受人是否为善意有偿取得房屋所有权,直接关系到裁判方式的选择适用,构成善意取得,不能判决撤销登记行为,不能否定登记行为的法律效力，这样才能保证行政法与物权法的衔接。如果在房产登记行政案件审理时，不考虑买受人是否为善意取得的问题，简单以出卖人提供虚假材料等原因而判决撤销登记行为，那么物权法规定的善意取得制度就失去意义，也就不存在不动产善意取得的问题，这显然与物权法立法意图是不相符的。

因此，本案应对袁辉琴是否构成善意取得进行审查认定。通过案件双方当事人提交证据而查明的事实可以看出：1.娄原令作为夫妻共有房产所有人之一，未经共同所有人孙桂芹的同意，而擅自与翟庄信用社签订房产转让协议，将属于夫妻共有的本案诉争房产抵偿给翟庄信用社并办理了房屋所有权证。娄原令的行为属无权处分。2. 受让人袁辉琴出于对房管局为翟庄信用社颁发有房屋所有权证这一登记行为的信赖，而购买该房产的行为，属善意。3. 袁辉琴通过拍卖支付合理对价56000元取得了本案诉争房产物权，属转让有偿。4. 袁辉琴通过拍卖取得了本案诉争房产物权并办理了20070013255号房屋所有权证，属完成公示。由此可见，本案符合善意取得的四个构成要件，应予认定。

三、适用善意取得制度对房产登记行政案件裁判方式的影响

在物权法实施之前，法院涉及要求撤销房产行政登记的行政诉讼案件，对相对人提供虚假材料进行登记或者行政机关疏于审查予以登记的情况，一般会作出撤销房产登记的判决。法院依法保护了原告作为原房屋所有权人的合法权益，无论原房产受让人是否出于善意，均无法取得该房产的所有权，其损失只能通过民事诉讼的途径向无处分权人要求赔偿。而物权法第106条侧重于善意第三人的利益保护，这就直接影响到房产登记行政案件裁判方式的选择适用问题。

根据物权法善意取得制度的规定，笔者认为涉及房产登记行政案件裁判形式应分为以下两种：一是如果认定受让人为房产的善意取得，则分为两种情况而定：①登记机关无过错或者违法，应作出维持判决；本案即属于这种情形。由于袁辉琴构成善意取得，房管局为其颁发20070013255号房屋所有权证时并无过错或违法应予维持。随后袁辉琴又以房价56000元将该房产回转给翟庄信用社，房管局为翟庄信用社颁发20080008682号房权证并无违法与不当之处，该具体行政行为应予维持。②登记机关存在违法情形，但基于保护第三人的善意取得，不具有可撤销内容的，应作出确认被诉具体行政行为违法的判决。同时维持该房产登记。二是如果不符合善意取得的构成要件，应作出撤销房产登记的判决。