2006年4月，某信用社向娄某追要借款时，娄某将其房房产抵偿给了某信用社，评估价为64000元。2006年5月，原告及某信用社依据该抵偿转让协议向房管局申请办理了房屋所有权证，房屋所有权人为某信用社。2007年11月，案外人袁某通过拍卖以拍卖价56000元购得该房产，某信用社及袁某依据拍卖成交确认书向房管局申请办理了房屋所有权证，房屋所有权人为袁某。2008年7月1日，袁某以房价56000元将该房产回转给某信用社，并以该转让协议为依据向房管局申请办理了房屋所有权证，现在该房屋所有权人为某信用社。2007年11月，孙某（娄某的妻子）向法院提起民事诉讼，请求判令某信用社和娄某房产抵债协议无效。经两级法院审理后均认为该房产系夫妻关系存续期间的财产，在未征得共有人同意的情况下，娄某和某信用社协议以孙某夫妻的共同房屋以物抵偿的行为，违反了法律法规强制性规定，侵犯了孙某的财产权利，遂判决娄某与某信用社签订的房产抵偿借款协议无效。随后，娄某、孙某夫妇以“娄某将共有财产抵偿给某信用社，两级法院均判决抵偿协议无效，娄某转让给某信用社的房权证应同时失效”为由提起行政诉讼，请求依法撤销房管局为某信用社颁发的房屋所有权证。

 该案在审理时就是否应适用不动产善意取得制度产生分歧。2007年10月1日《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第106条规定的动产和不动产善意取得制度，对房产登记行政案件的审理，提出了新课题。首先在审理房产登记行政案件时，能否对受让人取得的房屋所有权是否为善意进行审查认定？其次对受让人善意取得房产的登记行政行为裁判方式如何选择适用？本案即涉及这两大问题。以下将结合本案就不动产善意取得的认定要点和审判实务中如何应对这两大新课题展开论述。

一、不动产善意取得的认定要点

法院应如何认定第三人是否善意取得不动产所有权呢?这就要求法官首先对善意取得的构成要件充分理解与准确把握。物权法第106条明确规定了不动产和动产的善意取得制度。从该条规定可以看出，善意取得的构成包括无权处分、受让人善意、转让合同有偿、完成公示四个要件。四个要件缺一不可，否则不能构成善意取得。

1. 无权处分是指转让人无权对标的物进行处分，转让人无权处分财产的行为是善意取得的前提，物权法规定的善意取得制度使无权处分能够产生物权转移的效果。

2. 受让人善意，是指受让人在受让时不知道或者不应该知道转让人无处分权。不动产善意取得中的善意判断，通常只要受让人信赖了登记，就是善意的。如同一房产连续多次转移登记，最后一个受让人出于对登记行为的信赖，而购买该房产的行为，就构成善意。

3. 转让合同有偿，是指受让人支付了合理对价。合理的价格并不完全等同于市价，而是应当以同等交易场合、同等交易当事人以及以一个合理人的判断标准来进行判断。为了确定受让人是否支付了合理的对价，法院应当考虑买卖中的“减损逾半”规则，当然，还需要法官根据司法经验作出裁量判断。

4. 完成公示，是指转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。不动产善意取得的一个重要要件是完成了登记，这是与不动产物权取得规定一脉相承的。

二、房产登记行政案件能否对受让人取得的房屋所有权是否为善意进行审查认定

在房产登记行政案件审理中，能否适用善意取得制度处理房产登记行政案件，在审判实务中存在不同认识。笔者认为，善意取得制度应适用于行政案件的审理，行政审判同样担负着维护交易安全、保护善意第三人合法权益的职责。

人民法院审理行政案件是对被诉行政行为的合法性进行全面审查，包括被诉行政行为的行政主体是否适格、认定事实是否清楚、证据是否充分、适用法律是否正确、行政程序是否合法、是否超越职权或者滥用职权。房屋权属登记是行政机关依当事人的申请而作出的行政行为，一旦登记行为作出即发生房屋权属生效的法律后果。同样，房产登记行为一旦被撤销就直接影响善意取得的效力。买受人是否为善意有偿取得房屋所有权,直接关系到裁判方式的选择适用,构成善意取得,不能判决撤销登记行为,不能否定登记行为的法律效力，这样才能保证行政法与物权法的衔接。如果在房产登记行政案件审理时，不考虑买受人是否为善意取得的问题，简单以出卖人提供虚假材料等原因而判决撤销登记行为，那么物权法规定的善意取得制度就失去意义，也就不存在不动产善意取得的问题，这显然与物权法立法意图是不相符的。

因此，本案应对袁某是否构成善意取得进行审查认定。通过案件双方当事人提交证据而查明的事实可以看出：1.娄某作为夫妻共有房产所有人之一，未经共同所有人孙某的同意，而擅自与某信用社签订房产转让协议，将属于夫妻共有的本案诉争房产抵偿给某信用社并办理了房屋所有权证。娄某的行为属无权处分。2. 受让人袁某出于对房管局为某信用社颁发有房屋所有权证这一登记行为的信赖，而购买该房产的行为，属善意。3. 袁某通过拍卖支付合理对价56000元取得了本案诉争房产物权，属转让有偿。4. 袁某通过拍卖取得了本案诉争房产物权并办理了房屋所有权证，属完成公示。由此可见，本案符合善意取得的四个构成要件，应予认定。

三、适用善意取得制度对房产登记行政案件裁判方式的影响

在物权法实施之前，法院涉及要求撤销房产行政登记的行政诉讼案件，对相对人提供虚假材料进行登记或者行政机关疏于审查予以登记的情况，一般会作出撤销房产登记的判决。法院依法保护了原告作为原房屋所有权人的合法权益，无论原房产受让人是否出于善意，均无法取得该房产的所有权，其损失只能通过民事诉讼的途径向无处分权人要求赔偿。而物权法第106条侧重于善意第三人的利益保护，这就直接影响到房产登记行政案件裁判方式的选择适用问题。

根据物权法善意取得制度的规定，笔者认为涉及房产登记行政案件裁判形式应分为以下两种：一是如果认定受让人为房产的善意取得，则分为两种情况而定：①登记机关无过错或者违法，应作出维持判决；本案即属于这种情形。由于袁某构成善意取得，房管局为其颁发房屋所有权证时并无过错或违法应予维持。随后袁某又以房价56000元将该房产回转给某信用社，房管局为某信用社颁发房权证并无违法与不当之处，该具体行政行为应予维持。②登记机关存在违法情形，但基于保护第三人的善意取得，不具有可撤销内容的，应作出确认被诉具体行政行为违法的判决。同时维持该房产登记。二是如果不符合善意取得的构成要件，应作出撤销房产登记的判决。

综上，物权法第106条确定的不动产善意取得制度，对行政诉讼法有关规定理解也发生了扭转。行政行为因为善意取得制度的贯彻，而出现无权处分人处分房产，善意受让人获得房产登记不再被撤销的结果。虽然理论界对善意取得是否适于不动产存有争议，但物权法基于保护交易安全、促进物权效益的考量对此已经作出明确规定，行政审判实践亦应为其健康运行和不断完善砥砺鼎持。